Tarcza antykryzysowa – odsłona I. Zasady dotyczące najmu, dzierżawy.

  • Piotr Szymański
  • 03/04/2020

Ustawą z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (…) ustawodawca wprowadził szczególne rozwiązania dotyczące umów najmu oraz dzierżawy. Regulacje dotyczą zarówno lokali mieszkalnych jak i komercyjnych. Zwracamy uwagę, że regulacje zawarte ww. ustawie nie są wyczerpujące. Oznacza to, że nadal obowiązują przepisy m.in. Kodeksu Cywilnego czy też ustawy o ochronie praw lokatorów (…).

 W zasadzie w każdym przypadku gdy strony umowy najmu lub dzierżawy dojdą do porozumienia mogą aneksować umowę lub zawrzeć do niej porozumienie i tym sposobem ustalić nowe warunki korzystania z lokalu. Pamiętać należy jednak, że wszelkie porozumienia powinny odpowiadać formie w jakiej zawarta została umowa pierwotna lub formie jaką strony zastrzegły dla jej zmiany. W większości przypadków będzie to forma pisemna. Zawarcie porozumienia lub aneksu z naruszeniem formy pisemnej może skutkować w niektórych przypadkach bezskutecznością takiej czynności lub co najmniej brakiem możliwości przeprowadzania (w przypadku sprawy sądowej) postępowania dowodowego na taką okoliczność.

[POWIERZCHNIE KOMERCYJNE]

Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).

 2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

3. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu. 4. Postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.

Jeżeli przedmiotem umowy jest udostępnienie powierzchni handlowej w obiekcie o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 to w okresie w którym obowiązuje zakaz prowadzenia działalności brak jest podstaw do żądania zapłaty w szczególności czynszu najmu/dzierżawy. Najemca/dzierżawca nie jest natomiast uprawniony w powyższym okresie do żądania od wynajmującego/wydzierżawiającego udostępnienia lokalu. Przepis wywołuje skutek od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia działalności. Jeżeli więc najemca/dzierżawca uiścił opłaty z tytułu udostępnienia powierzchni przed datą 31 marca 2020 roku to może on żądać od udostępniającego zwrot zapłaconych kwot. Przewidziana w ustawie konstrukcja odpowiada bezpodstawnemu wzbogaceniu lub nienależnemu świadczeniu. Udostępniający może w naszej opinii skutecznie w takim przypadku powołać się na brak wzbogacenia istniejący w chwili żądania zwrotu i odmówić wypłaty uiszczonych opłat.

W tym miejscu pragniemy wskazać, że ww. przepis jest nieprecyzyjny i wywołuje już obecnie spory. Przede wszystkim spór koncentruje się wokół kwestii czy wygasa cała umowa czy też tylko zobowiązania z niej wynikające. W naszej opinii umowa pozostaje w mocy lecz zawieszeniu podlegają jednak obowiązki z niej wynikające.

Najemca powinien także pamiętać, że w terminie 3 miesięcy  od daty zniesienia zakazu prowadzenia działalności powinien złożyć udostępniającemu ofertę bezwarunkową oraz wiążącą przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu powiększony o sześć miesięcy. W naszej opinii brak złożenia takiej oferty w ww. terminie oznacza, że najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu lub innych zobowiązań wynikających z umowy na warunkach umownych przypadających także za okres zakazu prowadzenia działalności.

[MOŻLIWOŚĆ UZYSKANIA ZWOLNIENIA Z ZAPŁATY OPŁAT ZA LOKALE KOMUNALNE]

Art. 15zzzf. Organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego może, w drodze uchwały, postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności o charakterze cywilnoprawnym przypadających jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym, wymienionym w art. 9 pkt 3, 4 i 13 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, w stosunku do podmiotów, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19 i które złożą wniosek o odstąpienie od dochodzenia należności.

Ustawodawca w art. 15 zzz przewidział możliwość odstąpienia przez jednostkę samorządową od dochodzenia należności cywilnoprawnych przypadających jednostce od podmiotu, którego sytuacja ekonomiczna uległa pogorszeniu w związku z COVID-19.

Konieczne jest jednak spełnienie dwóch warunków (I) organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego musi podjąć stosowną uchwałę, (II) uprawniony podmiot musi złożyć wniosek i spełnić warunki przewidziane w uchwale. Co jednak istotne ww. przepis w naszej opinii dotyczy odstąpienia od dochodzenia należności. Powyższe oznacza, że zobowiązania nadal istnieją lecz nie mogą być egzekwowane w drodze przymusu.

Art. 15zzzg. 1. Do czasu określenia przez organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego zasad udzielania ulg, o których mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, dotyczących należności pieniężnych z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii jednostce samorządu terytorialnego lub jej jednostkom organizacyjnym, wymienionym w art. 9 pkt 3, 4 i 13 tej ustawy, należności te mogą być umarzane, terminy ich spłaty mogą zostać odroczone lub płatność tych należności może zostać rozłożona na raty przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. 2. Do czasu podjęcia uchwały, o której mowa w art. 15zzzf, wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa może postanowić o odstąpieniu od dochodzenia należności, o których mowa w ust. 1, na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

W wyżej powołanym przepisie przewidziano natomiast możliwość umorzenia, odroczenia lub rozłożenia na raty należności z tytułu najmu, dzierżawy, lub użytkowania przypadających za okres stanu zagrożenia epidemicznego lub epidemii jednostce samorządu terytorialnego. Co istotne decyzję podejmuje na wniosek uprawnionego wójt, burmistrz, prezydent, zarząd. Jednocześnie ww. organy wykonawcze mogą podjąć decyzję o odstąpieniu od dochodzenia należności  

Tożsame rozwiązania zostały przewidziane odnośnie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa

Art. 15zzze. 1. Należności pieniężne, o których mowa w art. 12a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie, przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, mogą być umarzane w całości albo w części lub ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu, wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej, bez zgody wojewody.

2. Starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej bez zgody wojewody może odstąpić od dochodzenia należności, o których mowa w ust. 1, na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

3. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w odniesieniu do nieruchomości określonych w art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami może odstąpić od dochodzenia należności, o których mowa w ust. 1, na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19. 4. W przypadku, o którym mowa w ust. 2 i 3, przepisu art. 12a ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nie stosuje się

[Najem lokali]

Art. 31s. 1. W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

 2. Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.

3. Przepisu ust. 1 nie stosuje się: 1) do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą: a) czynszu lub b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub 2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub 3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub 4) do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem umowy najmu zawarte do dnia 31 marca 2020 roku a które uległyby rozwiązaniu do dnia 30 czerwca 2020 roku ulegają przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku. Warunkiem koniecznym jest jednak aby najemca najpóźniej w terminie do dnia upływu obowiązywania (pierwotnej daty) złożył wynajmującemu oświadczenie o woli przedłużenia umowy. Ustawa określa także sytuacje w których ww. najemca nie może skorzystać z ww. uprawnienia.

Art. 31t. 1. Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu.

 2. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego: 1) na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub 2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

3. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z: 1) z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub 2) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Ustawodawca przewidział w okresie od dnia 31 marca 2020 roku do 30 czerwca 2020 roku zakaz wypowiadania umów najmu lokali jak i wypowiedzenia wysokości czynszów. Powołany przepis nie zakazuje jednak rozwiązania umowy najmu za porozumieniem stron jak i zgodnej zmiany wysokości czynszu. Co istotne redakcja przepisu jednoznacznie określa, że tylko wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy. Powyższe oznacza, że umowa może ulec wypowiedzeniu na skutek oświadczenia najemcy.  

Art. 31u. 1. W przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

2. Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020 r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu.

3. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego: 1) na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub 2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Ustawodawca uregulował także sytuację gdy przed dniem 31 marca 2020 roku wynajmujący wypowiedział umowę najmu lokalu mieszkalnego lub wysokość czynszu a termin wypowiedzenia upłynąłby do dnia 30 czerwca 2020 roku. W takim przypadku na skutek oświadczenia najemcy złożonego wynajmującemu do dnia upływu wypowiedzenia umowy najmu lokalu lub wysokości czynszu umowa ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku.